在杭州還有不限購(gòu)的一種房子，那就是——法拍房。外地人在杭州沒有社保也不是杭州戶口即可購(gòu)買的房子，那么這種房子到底值不值的購(gòu)買？有沒有風(fēng)險(xiǎn)呢？能不能落戶？一系列問(wèn)題相信很多人比較關(guān)系，今天和杭州落戶政策小編一起來(lái)了解下吧！

目錄

一、什么是法拍房

二、法拍房購(gòu)房者親身經(jīng)歷

三、為什么要買法拍房

四、為什么后悔買法拍房

五、2019年杭州法拍房成交TOP10

六、法拍房還能買嗎

一、什么是法拍房

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，法拍房是指被法院強(qiáng)制變現(xiàn)的房產(chǎn)。即債務(wù)人無(wú)力償債，被債權(quán)人經(jīng)由司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下的房產(chǎn)拍賣，用拍賣所得款項(xiàng)來(lái)償債。  法拍房主要有四個(gè)來(lái)源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無(wú)主房產(chǎn)。

二、法拍房購(gòu)房者親身經(jīng)歷

1、一對(duì)小夫妻

有一對(duì)小夫妻，分享了他們想要買法拍房的一次經(jīng)歷，故事大概是這樣子的： 2019年初，女主看上了位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，離西湖文化廣場(chǎng)只有600米的一套法拍房，這套大概90平左右的房子，在當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)為280萬(wàn)，算下來(lái)每平單價(jià)大概在3.2萬(wàn)/㎡左右； 相對(duì)于周邊差不多10萬(wàn)/㎡的價(jià)格來(lái)說(shuō)，如果能順利拍到這套房，那簡(jiǎn)直是撿了個(gè)大便宜...所以女主就開始琢磨著買這套法拍房的相關(guān)事宜了，甚至連里面怎么裝修都想好了   但是，看似美妙的事情，一般都會(huì)有些曲折。 4月份，在經(jīng)歷過(guò)幾波人陸陸續(xù)續(xù)看房后，這間地理位置一級(jí)棒，但是位于一樓且只有一間房朝陽(yáng)的不怎么樣的房子，開始了第一次公開拍賣 28個(gè)人經(jīng)過(guò)幾番報(bào)價(jià)，最終這間房子，以506萬(wàn)成交！雖然比起拍價(jià)貴了100多萬(wàn)，但是按照市價(jià)來(lái)說(shuō)，還是很劃算的！ 當(dāng)然，因?yàn)槌鲂睦眍A(yù)期太多，所以買家并不是女主 不過(guò)，事情還沒結(jié)束，半個(gè)月之后的某天， 女主又再次在網(wǎng)上，看到了這套房子... 一個(gè)月后，這套房子經(jīng)歷了自己的第二次拍賣，雖然比第一次參與拍賣的人少，但是最后還是在22個(gè)人的角逐下，以465萬(wàn)再次成交！當(dāng)然，買主依舊不是女主 又過(guò)了半個(gè)月...女主第三次在法拍網(wǎng)站上...看到了這套命運(yùn)多舛的房子...打電話問(wèn)過(guò)法院之后，女主被告知：“第一次買家悔拍是因?yàn)闆]有實(shí)地看過(guò)房，競(jìng)得后發(fā)現(xiàn)房子在一樓，采光不佳；第二次買家悔拍是由于和原房東關(guān)于戶口問(wèn)題沒有協(xié)調(diào)好” 所以就有了這第三次拍賣  

2、鄰居

  七年前拍了一套自家樓上的法院拍賣房，住了20年的小區(qū)上下樓很熟悉了吧？ 結(jié)果我就想簡(jiǎn)單了，補(bǔ)地價(jià)、雙方稅費(fèi)………幸好原業(yè)主是五年、唯一住房（搬回其家鄉(xiāng)住了），少交了一點(diǎn)。還要登報(bào)、去政府部門復(fù)印房產(chǎn)證……… 雖之前是鄰居，但電話聯(lián)系叫對(duì)方搬東西對(duì)方也語(yǔ)帶威脅，一直不搬，后面我把他的東西扔了………真的，法院只管收錢及出了一份拍賣證明，其他一概不理。 現(xiàn)在房產(chǎn)還有原業(yè)主的戶口掛著，因我戶口也在這，故一直沒入戶，到現(xiàn)在也不知道以后會(huì)不會(huì)影響入戶。買法拍房前真要了解清楚，或看此文  

三、法拍房的優(yōu)勢(shì)      

1、價(jià)格便宜，算上一個(gè)主要理由

根據(jù)法律規(guī)定，法拍房的拍賣保留價(jià)，是由人民法院參照評(píng)估價(jià)來(lái)確定。 第一次拍賣的時(shí)候，估價(jià)大約是市價(jià)的70%；如果出現(xiàn)流拍，二次進(jìn)行拍賣的話，拍賣價(jià)大概是估價(jià)的80%；如果再次流拍，三次拍賣的話，拍賣價(jià)大概是估價(jià)的64%。 拿一套市價(jià)為500萬(wàn)的房子來(lái)舉個(gè)例子：拍賣價(jià)為500萬(wàn)*70%，即350萬(wàn)；若流拍，則第二次拍賣價(jià)為350萬(wàn)*80%，即280萬(wàn)；若二次流拍，則第三次拍賣價(jià)為350萬(wàn)*64%，即224萬(wàn)； 所以運(yùn)氣好、策略好的話，用市場(chǎng)價(jià)的5-7折就可以買到法拍房，劃算的！

近期，阿里拍賣網(wǎng)掛出了一批“（破）杭州市余杭區(qū)中泰街道清水灣別墅山水苑”拍賣房源。由于企業(yè)破產(chǎn)，將于8月25日10點(diǎn)開始拍賣。

其中有3套高層，起拍價(jià)106.59-162.81萬(wàn)元；6套排屋，起拍價(jià)280.89-334.81萬(wàn)元左右。

基本是該小區(qū)同等產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的7折左右。項(xiàng)目邊上有兩個(gè)新樓盤，綠都鑒未來(lái)和中銳招商星未來(lái)，精裝均價(jià)是2.6萬(wàn)元/㎡，清水灣的這批房源起拍價(jià)是他們的一半左右。

2、圖它不限購(gòu)，圖它不用搖號(hào)，圖它是現(xiàn)房

杭州現(xiàn)在是限購(gòu)的，如果沒有戶口。就只能在杭州工作，三年內(nèi)繳滿兩年社保，才可以有買房資格。 對(duì)于沒有房票的外地人來(lái)說(shuō)，法拍房是白月光般的通道。 因?yàn)榉ㄅ姆坎幌拶?gòu)，沒有杭州戶口，沒有社保照樣可以通過(guò)正常法拍買房。 另外，杭州現(xiàn)在買房是需要搖號(hào)的，報(bào)名人數(shù)超過(guò)開盤房源，就要進(jìn)行公開搖號(hào)。越是優(yōu)質(zhì)的房源，中簽率越低，越難搖。 法拍房誰(shuí)出的價(jià)格高誰(shuí)就可以拿到房子，而且是還是現(xiàn)房。       

四、為什么后悔買法拍房

1、入住難

小編在淘寶網(wǎng)司法拍賣隨機(jī)查詢幾例拍賣房，發(fā)現(xiàn)大部分帶租約，現(xiàn)實(shí)中也發(fā)生過(guò)原房主故意將租賃合同簽的很長(zhǎng)。依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競(jìng)買人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。所以根本沒辦法趕租客走，除非支付巨額違約金。，如果面臨一二十年的租約，那就只能望房卻步了。   

2、債權(quán)人上門追討

如果原房主因債務(wù)問(wèn)題跑路，等你入住后可能遭到其他債權(quán)人的騷擾和追討，碰到耍無(wú)賴或者威脅恐嚇的人更麻煩。最麻煩的是，房子抵押給了高利貸，查也查不到，最后真有可能上演電視上，在你家門口潑油漆的事情。

3、無(wú)法落戶

 法拍房的房屋戶口不在執(zhí)行范圍內(nèi)。法院通過(guò)《拍賣成交確認(rèn)書》、《執(zhí)行裁定書》等法律程序，將房屋合法地過(guò)戶給了買家，買家就拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)。但如果原房主不愿遷出戶口，買家可能會(huì)面臨無(wú)法落戶的問(wèn)題。

4、稅費(fèi)無(wú)法估量

轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)，都是由競(jìng)買人一人承擔(dān)，這個(gè)大家應(yīng)該知道。在稅費(fèi)方便，各地的情況是不一樣的，每個(gè)案例的情況也不一樣。 就拿住宅來(lái)說(shuō)，個(gè)人和個(gè)人身份交易相對(duì)簡(jiǎn)單，競(jìng)買人非首套要承擔(dān)3%的契稅，被執(zhí)行人如果不滿五或者不唯一，還要承擔(dān)3%的個(gè)人所得稅，以及增值稅。 這些相對(duì)透明，總體來(lái)說(shuō)，法拍房的稅費(fèi)跟新房差不多。 什么才是不透明的呢？房子如果原先由公司持有，被個(gè)人拍下，那就要交土地增值稅。 如果房屋上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈(zèng)予或繼承”，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。 原業(yè)主未繳納維修資金，這筆費(fèi)用同樣也由競(jìng)買人承擔(dān)。 另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由競(jìng)買人負(fù)責(zé)承擔(dān)。

5、房子有瑕疵

通常法院會(huì)組織競(jìng)買人去實(shí)地看房，但是畢竟是法院主導(dǎo)，無(wú)法直接向業(yè)主詢問(wèn)，有些細(xì)節(jié)很難注意到。法院對(duì)瑕疵并不承擔(dān)責(zé)任，所有風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。       五、2019年杭州法拍房成交TOP10       2019年這一年中，據(jù)統(tǒng)計(jì)自2019年1月1日到12月26日，在“阿里拍賣網(wǎng)’上，杭州八區(qū)共進(jìn)行1272次住宅的司法拍賣，其中成交1112次，占比達(dá)到87.4%。 成交總價(jià)單價(jià)最高的都是杭州市長(zhǎng)生里32號(hào)不老里3號(hào)，成交額8804萬(wàn)元，建筑面積419.57平方，單價(jià)20.98萬(wàn)元。 成交總價(jià)最低為馨星大廈2幢1308室，成交額85.8萬(wàn)，建筑面積36.06平方，單價(jià)2.37萬(wàn)元。 成交單價(jià)最低是三山公寓夢(mèng)泉苑2幢501室，成交總價(jià)120萬(wàn)元，建筑面積151.91平方，單價(jià)0.79萬(wàn)元。   

五、2019年杭州法拍房成交TOP10

1、“女股神”的江南里

“女股神”封某某家的武林壹號(hào)和江南里，在杭州樓市圈中幾乎家喻戶曉。 2018年底，其武林壹號(hào)以3990萬(wàn)元的總價(jià)拍賣成交。 而今年2019年3月，311.3㎡的江南里大河宸章公寓宸廬5幢1號(hào)在阿里拍賣網(wǎng)掛出，這也是江南里首次加入到法拍房的行列。 該房產(chǎn)在 4月16日的首次拍賣中，以5600萬(wàn)元的總價(jià)、近18萬(wàn)元/㎡遇冷“流拍”； 而后在5月16日，以5000萬(wàn)元的總價(jià)、約16萬(wàn)元/㎡的單價(jià)底價(jià)成交。  

2、吳小暉：西溪風(fēng)情×4+江南里樣板房

9月下旬，原安邦保險(xiǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO吳小暉位于西溪風(fēng)情的4套房產(chǎn)均拍賣成交。 成交總價(jià)自1678 -2028萬(wàn)元不等，單價(jià)自5.4-5.7萬(wàn)元/㎡不等。 值得一提的是，原阿里董事局主席馬云在該小區(qū)也有房產(chǎn)。 12月26日，吳小暉的江南里也進(jìn)行了拍賣。這套房子是當(dāng)年江南里的兩套樣板房之一，僅裝修標(biāo)準(zhǔn)就2.88萬(wàn)元/㎡。 該房產(chǎn)地上建筑面積為462.88㎡，地下兩層面積未計(jì)入預(yù)售合同，起拍價(jià)為6250萬(wàn)元，最終遭遇了“流拍”。

3、21萬(wàn)元/㎡的徐青甫故居

長(zhǎng)生路32號(hào)不老里3號(hào)距離西湖只有300m的，其舊主曾是民國(guó)時(shí)期擔(dān)任浙江省民政廳廳長(zhǎng)的徐青甫。 建筑面積為419.57㎡，于5月21日進(jìn)行了司法拍賣。 在經(jīng)歷了460輪競(jìng)拍后，最終以8804萬(wàn)元的總價(jià)成交，折合單價(jià)21萬(wàn)元/㎡，刷新了杭州法拍房最高單價(jià)的紀(jì)錄。 由于該套房產(chǎn)所有權(quán)人為公司，毛估計(jì)稅費(fèi)至少有500萬(wàn)。 且目前西湖景區(qū)內(nèi)土地性質(zhì)不能為出讓，若后續(xù)政策有變動(dòng)，買受人還可能需要補(bǔ)繳一筆土地出讓金。  

4、價(jià)格堪比武林壹號(hào)的學(xué)區(qū)房

5月21日，有人花了近10萬(wàn)元/㎡買下一套學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房。這套房子，就是中大文錦苑2幢3單元902室。 該房產(chǎn)建筑面積約140㎡，成交價(jià)卻高達(dá)1291萬(wàn)元，折合單價(jià)為9.18萬(wàn)元/㎡。 這是該小區(qū)截至目前司法拍賣房源中總價(jià)最高的一套，且無(wú)論總價(jià)還是單價(jià)，都幾乎相當(dāng)于武林壹號(hào)的價(jià)格。

5、鳳山新村14幢205室

7月份，上城區(qū)拍出一套超小面積房源。 鳳山新村14幢205室的面積僅為26.28㎡，位于鳳凰山腳路——曾經(jīng)的南宋皇城根下，距西湖、雷峰塔等景點(diǎn)的距離僅2km左右。 該套房產(chǎn)建成于1960年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)為帶租拍賣，租期至2022.6.29。權(quán)利性質(zhì)為劃撥，需補(bǔ)繳土地出讓金。 最終，它以近評(píng)估價(jià)112萬(wàn)元近1.5倍的總價(jià)——164.9萬(wàn)元成交，折合單價(jià)為6.27萬(wàn)元/㎡。  

6、9年降價(jià)377萬(wàn)元的藍(lán)色錢江

10月份，藍(lán)色錢江通過(guò)司法拍賣售出一套一線江景房——2幢2單元2402室，建筑面積為657.75㎡，成交總價(jià)為4765.55萬(wàn)元，折合單價(jià)約為7.25萬(wàn)元/㎡。 這套房子在2010年領(lǐng)出預(yù)售證時(shí)，毛坯均價(jià)就已高達(dá)78180元/㎡，比這一次的成交單價(jià)高出近6000元/㎡。 而那時(shí)的總價(jià)，約5142.3萬(wàn)元，比這一次的成交總價(jià)，高出377萬(wàn)元。 9年時(shí)間，價(jià)格不升反降，除了市場(chǎng)低迷的原因之外，“6.22”藍(lán)色錢江保姆縱火案，就發(fā)生在該樓幢，或許對(duì)房源價(jià)格也造成了一定影響。

7、未來(lái)城二期成交價(jià)比二手價(jià)還貴

“雙11購(gòu)物節(jié)”當(dāng)天，曾是杭州“萬(wàn)人搖”樓盤的未來(lái)城二期成交了一套法拍房。 未來(lái)公寓32幢1單元1204室建筑面積為118.4㎡，套內(nèi)面積為94.34㎡，最終以397萬(wàn)元的總價(jià)被拍下。 不過(guò)由于該房產(chǎn)為預(yù)售房產(chǎn)，所以除了房子本身價(jià)格之外，買家還要交兩次契稅、一次增值稅，這部分稅款約30余萬(wàn)元。 如果按含稅的總價(jià)（約430萬(wàn)元）來(lái)計(jì)算，那么折合單價(jià)約3.6萬(wàn)元/㎡，比未來(lái)城二期的二手房均3.1-3.2萬(wàn)元/㎡還要貴。  

8、金色海岸二拍成交價(jià)高于首拍“流拍價(jià)”

 2月19日，杭州江景豪宅金色海岸流拍了！ 這個(gè)消息當(dāng)時(shí)令不少人的咋舌，畢竟在2018年，隔壁“孿生兄弟”陽(yáng)光海岸拍賣出了9位數(shù)的價(jià)格。 金色海岸6幢502室面積為273.5㎡，評(píng)估價(jià)為2003.31萬(wàn)元，起拍價(jià)為1402.32萬(wàn)元。 房源本身硬傷沒有，卻存在租賃，租賃期自2017年6月1日-2021年5月31日。 而房屋所有者和承租人雙方協(xié)定，承租人每年交納20萬(wàn)元，這20萬(wàn)元將從此前房屋所有者向承租人的借款中抵扣。 5月20日，該房產(chǎn)進(jìn)行了第二次拍賣，并以1641.85萬(wàn)元的總價(jià)成交，比上一次的流拍價(jià)格還要高近240萬(wàn)元。  

9、含稅費(fèi)成交價(jià)為評(píng)估價(jià)2倍？悔拍！

4月8日，德萃公寓3幢2單元704室進(jìn)行了首次司法拍賣，在被多人競(jìng)拍至171次后，以191萬(wàn)元高價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到了63%。 該房產(chǎn)的部分面積為經(jīng)濟(jì)適用房，按規(guī)定買家需補(bǔ)交土地收益金。 再加上其它的稅費(fèi)，這套法拍房的總價(jià)已接近230萬(wàn)元，幾乎是評(píng)估價(jià)117.17萬(wàn)元的兩倍。 5月28日，該房產(chǎn)進(jìn)行了第二次拍賣，最終被一位買家以188萬(wàn)的總價(jià)競(jìng)得，僅僅比上次的成交價(jià)低3萬(wàn)元。 

10、綠城藍(lán)庭歷經(jīng)波折 1.39萬(wàn)元/㎡成交

7月，臨平山北的綠城藍(lán)庭花園陶院1幢901室以187.4萬(wàn)元的總價(jià)成交，后由買家悔拍，并付出28萬(wàn)元的保證金。 再次拍賣是在10月，當(dāng)時(shí)以144萬(wàn)元的起拍價(jià)流拍；直到11月，才以146.7萬(wàn)元的總價(jià)真正成交（拍賣保證金降至23萬(wàn)元）。 該房源面積為105.34㎡，折合單價(jià)1.39萬(wàn)元/㎡，比該小區(qū)二手房均價(jià)每平米便宜1萬(wàn)多。 原因是該房產(chǎn)所在的陶院1幢，其一部分是作為養(yǎng)老護(hù)理院使用的。      

六、法拍房還能買嗎？

  綜上所述，法拍房是可以購(gòu)買的，但是有風(fēng)險(xiǎn)。為了更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要提前了解這些內(nèi)容：

1、實(shí)地看房

一定要仔細(xì)看房，避免受競(jìng)拍公告的文字描述和圖片影響，而未對(duì)標(biāo)的房屋做出客觀準(zhǔn)確的判斷，尤其要把好質(zhì)量關(guān)。

2、詳細(xì)詢問(wèn)

對(duì)于不了解的情況，務(wù)必要向法院、稅務(wù)部門多問(wèn)多咨詢。競(jìng)拍網(wǎng)頁(yè)上有相應(yīng)的法官聯(lián)系方式，也可以委托律師盡調(diào)。

3、了解好是否可以貸款

有些法拍房是不能貸款的，并且需要很快交清房款，所以需要提前了解是否可以貸款買房。一般在競(jìng)拍頁(yè)面上會(huì)標(biāo)注“一鍵貸款”，這些標(biāo)的物就是允許貸款買房的。

4、正規(guī)平臺(tái)目前法拍房的購(gòu)房平臺(tái)根據(jù)最高人民法院確定的服務(wù)平臺(tái)名單庫(kù)包括：人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、京東網(wǎng)、淘寶網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中拍網(wǎng)。    

以上就是杭州落戶政策小編為大家介紹的法拍房的相關(guān)知識(shí)，相信看完了這些介紹你對(duì)是否購(gòu)買法拍房有一定的了解了！小編祝大家都能買到心儀的房子，如果你想獲得購(gòu)房資格歡迎點(diǎn)擊→聯(lián)系方式和我們聯(lián)系。